ΧΑΡΑΓΚΙΩΝΗΣ στο Banking News

Τετάρτη, 26 Φεβρουαρίου 2020 13:09

Ως εξαγώγιµο προϊόν πρέπει να αντιµετωπίζει η πολιτεία τα ακίνητα και ειδικότερα τα επαγγελµατικά, λέει ο Θεόδωρος Χαραγκιώνης στο BN. 
Μιλά για τις προοπτικές της αγοράς ακινήτων και τους επενδυτές που ήδη έχουν κάνει την εµφάνισή τους σε αυτήν. 
Σχολιάζει ακόµη, την αναστολή του ΦΠΑ ως µία «αταξία» που παρότι κινειται προς τη σωστή κατεύθυνση θα πρέπει να δοκιµαστεί, ως µέτρο, στην πράξη.
Πιο αναλυτικά ο κ. Χαραγκιώνης θεωρεί σωστότερο να αρχίσει η συζήτηση για τη µείωση του ΦΠΑ στα ακίνητα. Θεωρεί ότι ο συντελεστής 24% είναι πάρα πολύ υψηλός και θα πρέπει να µειωθεί στο µισό ή να πέσει σε µονοψήφιο ποσοστό. 
Μόνο έτσι θα δηµιουργηθεί ελπιδοφόρος αγορά, ικανή να  θέσει σε επανεκκίνηση την εγχώρια  οικονοµία.   

Ακολουθεί η συνέντευξη του κ. Θεόδωρου Χαραγκιώνη στο Νίκο Θεοδωρόπουλο.

Η αγορά ακινήτων µπορεί να θεωρηθεί ως η «χρυσή εφεδρεία» για την οικονοµία µετά από δέκα χρόνια κρίσης; Δοκιµάστηκε στο παρελθόν και χρησιµοποιήθηκε ως εργαλείο αποταµίευσης λόγω πληθωρισµού.  
Θεόδωρος Χαραγκιώνης:
Η αγορά ακινήτων µπορεί να έχει σηµαντικό ρόλο σε µία οικονοµία και να συνεισφέρει το δικό της µερίδιο στην ανάπτυξη. 
Πρέπει να κατανοήσουµε ότι πρόκειται για εξαγώγιµο προϊόν που µπορεί να προσελκύσει ξένους και σοβαρούς εγχώριους επενδυτές όπως συµβαίνει σε όλες τις ώριµες οικονοµίες. 
Εµείς για δεκαετίες κρατήσαµε την αγορά ακινήτων στα στενά όρια της Ελλάδας, όπου επιπρόσθετα υπήρχε απουσία εγχώριων θεσµικών επενδυτών λόγω της τµηµατοποίησης των κτιρίων, αφού η χρηµατοδότηση του developer από το τραπεζικό σύστηµα, ήταν απαγορευµένη. 
Για τους ξένους επενδυτές η ελληνική γη και τα κτίρια, ήταν άγνωστα. 
Η ελληνική εφεύρεση για την εγχώρια αγορά ακινήτων, η αντιπαροχή, δούλεψε καλά ως µοντέλο στην κατοικία, όχι όµως στα επαγγελµατικά ακίνητα.  

Η πρόσφατη αναβολή του ΦΠΑ στην οικοδοµή για τρία χρόνια, δείχνει ότι χρησιµοποιούµε τα εργαλεία του παρελθόντος.

 Θεόδωρος Χαραγκιώνης: Πράγµατι, η αναβολή του ΦΠΑ παρότι «αταξία»,
εφαρµόστηκε ώστε να δοθεί µία ανάσα στην κτηµαταγορά. 
Ως µέτρο είναι στη σωστή κατεύθυνση αλλά σε τρία χρόνια θα πρέπει να αναζητήσουµε την οριστική λύση του προβλήµατος. Θα ήταν προτιµότερο να προχωρήσει η κυβέρνηση απευθείας στη µείωση του ΦΠΑ στα ακίνητα. 
Το µέτρο εφαρµογής του ΦΠΑ στα ακίνητα εφαρµόστηκε από το 2006 και εντάχθηκε όταν ο ΦΠΑ ήταν στο 16%. 
Είναι σαφές πλέον στους συντελεστές της κτηµαταγοράς, ότι δεν είναι βιώσιµο το ποσοστό 24%, αφού δεν εφαρµόζεται µόνο στο κόστος κατασκευής και στο επιχειρηµατικό κέρδος αλλά και στην αξία της γης και χρειάζεται να µειωθεί στο µισό, ακόµη και σε µονοψήφιο αριθµό για τα ακίνητα. 
Σε τρία χρόνια θα συζητάµε το ίδιο πρόβληµα. Σήµερα η αναβολή του ΦΠΑ δεν θα φέρει χαµηλότερες τιµές, διότι οι κατασκευαστές δεν εκπίπτουν το ΦΠΑ της κατασκευής που γιʼαυτούς παραµένει κόστος.

Η δραστηριότητα της αγοράς ακινήτων, σας δίνει την αίσθηση ότι οι επενδυτές κάνουν ουρά για να αγοράσουν ακίνητα;

Θεόδωρος Χαραγκιώνης:  Δεν έχουν ακόµη εµφανιστεί σοβαροί διεθνείς επενδυτές, πλην της εταιρείας Hines που είναι από τις σοβαρότερες στον κόσµο που εγκαταστάθηκε ήδη και επενδύει στην Ελλάδα. 
Οι υπόλοιποι που έχουν εµφανιστεί εντάσσονται στην κατηγορία επενδυτών υψηλού ρίσκου. 
Οι έννοιες υψηλό ρίσκο και ακίνητα είναι βεβαίως αντίθετες. Όποιος επενδύει σε ακίνητα, συνήθως, δεν λαµβάνει υψηλό ρίσκο, εκτός εάν προσελκύεται από τις χαµηλές τιµές. Πάντως, οι άλλες σοβαρές εταιρείες και οι µακροπρόθεσµοι επενδυτές, παρακολουθούν ακόµη την αγορά και δεν έχουν κάνει κινήσεις. 

Η εγχώρια αγορά ακινήτων θεωρείται ακόµη φθηνή σε σχέση µε άλλες αγορές, αφού δίνει αποδόσεις στα επίπεδα του 7%, καθώς ο αγοραστής αγοράζει σε χαµηλές τιµές;
Θεόδωρος Χαραγκιώνης:
Ναι, είναι ακόµη φθηνή. Η απόδοση των ακινήτων αξιολογείται µε βάση το ετήσιο µίσθωµα, και η διεκδικούµενη απόδοση είναι κατά κανόνα κατά τι υψηλότερη από την απόδοση του αµερικανικού οµολόγου 30ετούς λήξης. 
Η απόδοση είναι αντιστρόφως ανάλογη µε την τιµή του ακινήτου, όσο υψηλότερη είναι η απόδοση τόσο χαµηλότερη είναι η τιµή του ακινήτου.

Έχει έρθει ο χρόνος για την πώληση ακινήτων σε τιµές που να εξυπηρετούν τον πωλητή;
Θεόδωρος Χαραγκιώνης:
Η εγχώρια αγορά ακινήτων και ειδικότερα η επαγγελµατική,
παρουσιάζει αποδόσεις της τάξης του 6%. Αντίθετα στις αγορές της Ιταλίας, της Πορτογαλίας και της Ισπανίας, οι αποδόσεις έχουν διαµορφωθεί στα επίπεδα του 3%, δηλαδή για το ίδιο µίσθωµα πωλούνται σε διπλάσια τιµή. Άρα οι εγχώριοι πωλητές  πρέπει να αναµένουν την πτώση των αποδόσεων και την συνακόλουθη άνοδο των τιµών των ακινήτων.

Πως θα λειτουργήσουν ή πόσο θα επηρεάσουν οι πλειστηριασµοί την εγχώρια αγορά ακινήτων;
Θεόδωρος Χαραγκιώνης:
Τα πολύ ενδιαφέροντα ακίνητα δεν φθάνουν στους πλειστηριασµούς. 
Πρόκειται για αγορά περιορισµένου ενδιαφέροντος µε βραχυπρόθεσµα  χαρακτηριστικά, και µε τους αγοραστές να ψάχνουν κάτι φθηνό χωρίς απαραίτητα να σηµαίνει ότι είναι καλό, ή ότι µπορεί να γίνει, µε κάποιες παρεµβάσεις. 
Πάντως η σηµερινή δυναµική µετά την, σε λήθαργο, αγορά ακινήτων επί µία δεκαετία και οι χαµηλές σήµερα τιµές τους, νοµίζω ότι δεν αφήνουν πολλά περιθώρια για περαιτέρω συµπίεση των τιµών από τους πλειστηριασµούς. 
Μένει να το δούµε και στην πράξη.

Η προκλητικότητα της Τουρκίας µπορεί να προβληµατίσει τους επενδυτές;  
Θεόδωρος Χαραγκιώνης:
Υπάρχει µία ανησυχία και αξιολογείται ως υπολογίσιµο ποσοστό του ρίσκου της χώρας. 
Προσωπικά δεν µε φοβίζουν οι απειλές της  Τουρκίας  καθώς πρόκειται για χώρα µε έµπειρους πολιτικούς, που δεν θα κάνουν κάτι, που θα προκαλέσει σοβαρά τη διεθνή κοινότητα. Ξέρουν τα όριά της όπως και τις δυνατότητές της, για να κερδίζει στη διεθνή σκακιέρα, χωρίς να θέτει σε κίνδυνο τη στρατηγική στην εξωτερική πολιτική της.

Ο Όµιλος Χαραγκιώνη ποια σχέδια υλοποιεί και τι προσδοκίες έχει;   
Θεόδωρος Χαραγκιώνης:
Ετοιµάζουµε ένα ενδιαφέρον έργο στη Πλάκα, που θα ολοκληρωθεί µετά από πολλά χρόνια και ουσιαστικά θα συνδέσει µε διαµπερή στοά το εµπόριο του Μοναστηρακίου
(Πανδρόσου και Ηφαίστου) µε το εµπόριο της οδού Αδριανού. 
Η πρώτη φάση του έργου ξεκίνησε τη δεκαετία του 1980. Η δεύτερη, θα περιλαµβάνει 20 κατοικίες, 15 καταστήµατα, έναν χώρο πολιτισµού και µια πλατεία στο κέντρο του τετραγώνου. 
Η αξία της επένδυσης ανέρχεται στα 7 εκατοµµύρια ευρώ και θα ολοκληρωθεί σε τρία περίπου χρόνια, αφού προηγείται αρχαιολογική έρευνα στο υπέδαφος.
Παράλληλα σε φάση αποπεράτωσης είναι όλοι οι χώροι του Capitol (Γ΄Σεπτεµβρίου και Ιουλιανού) και του Park Lane (Πατησίων και Κοδριγκτώνος), µε εκµισθωµένα σε γραφεία και καταστήµατα και τα δύο κτίρια στο 100%, ενώ στις οδούς Γούναρη, Τσαµαδού και Λυκούργου στον Πειραιά, είναι σε εξέλιξη η ανάπλαση δύο µεγάλων διατηρητέων που καταλαµβάνουν µισό οικοδοµικό τετράγωνο, δίπλα στον Πύργο του Πειραιά. 
Τέλος, µια σειρά από έργα, µε µικρότερο το διατηρητέο
«Parliament» στην οδό Κριεζώτου στο Σύνταγµα και µεγαλύτερο τα τρία οικοδοµικά τετράγωνα των 135.000τµ δόµησης στο Νέο Φάληρο, ακριβώς δίπλα στο Στάδιο Καραϊσκάκη, ετοιµάζονται να συµµετάσχουν στην-µέσω των ακινήτων-Άνοιξη της Ελληνικής Οικονοµίας.

Πηγή: www.bankingnews.gr