Με τους νέους νόμους Ν.4759/2020 και Ν.4819/2021, αντί να επέλθει η αναγκαία βελτίωση του τρόπου δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές με καθορισμό σύγχρονων κανόνων και προδιαγραφών, συνεχίζεται η ρηχή αντιμετώπισή της.

Με την υπερβολική αύξηση της δόμησης για τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα, είναι βέβαιο πως θα επιβαρυνθεί το περιβάλλον, ιδιαίτερα σε ορισμένα νησιά που ήδη φιλοξενούν πολύ μεγάλο αριθμό τουριστών. Συγκεκριμένα, η αρτιότητα που ήταν απαραίτητη για την ανέγερσή τους ήταν 150 στρέμματα και τώρα έχει μειωθεί στα 8 μόλις στρέμματα, στα οποία τα ποσοστό κάλυψης και δόμησης είναι 0,20 και με το 40% αυτού επιτρέπεται να κατασκευάζονται κατοικίες που μπορούν να πωληθούν ανεξάρτητα.

Είναι αντιφατικό την στιγμή που το σχέδιο νόμου λαμβάνει μέτρα για τον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης, πριμοδοτεί με συντελεστή μεγάλες οικιστικές, τουριστικές αναπτύξεις. Όση εύνοια δείχνει ο νομοθέτης προς τα τουριστικά καταλύματα, με άλλο τόση περιοριστική διάθεση αντιμετωπίζει την κατοικία στην εκτός σχεδίου δόμηση. Όμως η μείωση της δόμησης για την κατοικία και ίσως η μελλοντική κατάργησή της, στερεί σε πολίτες το δικαίωμα τους να επιλέξουν τον τρόπο ζωής τους, όπως το να ζουν σ΄ ένα υγιές φυσικό περιβάλλον, αλλά και την αξιοποίηση της περιουσίας τους.

Η δόμηση κατοικιών στις εκτός σχεδίου περιοχές στις παρυφές των πόλεων καλύπτει ένα ποσοστό από τις οικιστικές ανάγκες για πρώτη κατοικία που δεν μπορούν πια να προσφέρουν τα κορεσμένα αστικά κέντρα. Αποφορτίζονται οι πόλεις και δίνεται στους πολίτες η δυνατότητα δημιουργίας αυτοδύναμων κατοικιών χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος με την χρήση σύγχρονων ενεργειακών συστημάτων όπως γεωθερμία, φωτοβολταΪκά κ.α., συμβάλλοντας στη λύση του προβλήματος της κλιματικής αλλαγής και των πανδημιών.

Ο νομοθέτης (το κράτος), αντί να περιορίσει την δυνατότητα του πολίτη να ζήσει στην εξοχή, θα έπρεπε να θεσπίσει κανόνες και τεχνικές προδιαγραφές ώστε να βελτιώσει τον τρόπο δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές, όπως να επιβάλλει στα αγροτεμάχια να δίνουν σε κοινή χρήση τμήμα-λωρίδα του προσώπου τους για την δημιουργία φαρδύτερων δρόμων και βελτίωση της κυκλοφορίας σ΄ αυτές.

Η ορθή κίνηση περιορισμού της δόμησης σε περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλους με την νομοθέτηση των περιοχών NATURA, δεν πρέπει να οδηγήσει σε μια απλουστευμένη παρόμοια αντιμετώπιση όλων των εκτός σχεδίου περιοχών.

Στις τουριστικές περιοχές της χώρας μας η εκτός σχεδίου κατοικία, ως παραθεριστική ή κύρια, θα μπορούσε να εξελιχθεί σε ανταγωνιστικό επενδυτικό προϊόν που θα προσέλκυε επενδυτές υψηλών εισοδημάτων με όλες τις θετικές συνέπειες που θα είχε αυτό στην οικονομία μας. Η σημερινή ρύθμιση ενέχει στοιχεία αδικίας, καθώς εκτός σχεδίου ακίνητα αν βρίσκονται σήμερα σε περιοχές εντός Γ.Π.Σ., έχουν μεγαλύτερα ποσοστά κάλυψης και δόμησης από αυτά που είναι εκτός.  Επίσης, θα έπρεπε με την συνένωση δύο μη άρτιων γηπέδων να προκύπτει άρτιο ακίνητο και να μην είναι απαραίτητη συνθήκη γι’ αυτό να είναι το ένα τουλάχιστον άρτιο.  Σε κάθε περίπτωση πριν αρχίσουν να γίνονται οι όποιες αλλαγές  στην εκτός σχεδίου δόμηση, θα έπρεπε πρώτα να ολοκληρωθούν τα Γ.Π.Σ. ώστε να είναι ξεκάθαρο και ισόνομο το καθεστώς για όλα τα ακίνητα, είτε είναι εντός είτε εκτός Γ.Π.Σ.